KİRA PİYASASI ÜZERİNDEKİ BASKININ AZALTILMASI
Türkiye’de son yıllarda hane halkı bütçesini en fazla zorlayan kalemlerin başında kira harcamaları geliyor. Büyükşehirlerle sınırlı olmayan bu sorun, artık orta ölçekli kentlerde dahi hissedilir düzeye ulaşmış durumda. Kiraların artış hızı, ücret ve maaş artışlarının belirgin biçimde önüne geçerken, barınma meselesi ekonomik olduğu kadar sosyal bir krize dönüşüyor. Kira piyasası üzerindeki baskının azaltılması ise yalnızca “fiyat artışını sınırlamak” gibi dar bir çerçevede ele alınamayacak kadar çok boyutlu bir mesele.
Sorunun Kaynağı: Talep Patlaması ve Arz Yetersizliği
Kira piyasasındaki baskının temel nedeni, konut talebi ile konut arzı arasındaki dengesizliğin derinleşmesidir. Son on yılda şehirleşme hızının artması, iç göç hareketlerinin yoğunlaşması, genç nüfusun bağımsız hane kurma eğilimi ve yabancı nüfusun konut talebi, kiralık konut ihtiyacını ciddi biçimde artırdı. Buna karşılık, özellikle 2018 sonrası dönemde yükselen inşaat maliyetleri, finansmana erişimde yaşanan güçlükler ve belirsizlikler konut üretimini yavaşlattı.
Yeni konut üretimi ağırlıklı olarak üst gelir grubuna hitap eden projelere yönelirken, orta ve alt gelir gruplarına uygun kiralık konut arzı giderek daraldı. Bu durum, piyasada sınırlı sayıdaki konut için yoğun bir rekabet doğurdu ve kiraları yukarı itti. Dolayısıyla kira baskısı, tek başına “fırsatçılık” ya da “piyasa ahlakı” ile açıklanamayacak yapısal bir sorun niteliği taşıyor.
Kısa Vadeli Müdahaleler: Sınırlı Etki, Yüksek Yan Etki
Son yıllarda uygulanan kira artış sınırları, kısa vadede kiracıları korumayı amaçladı. Ancak bu tür idari müdahaleler, sorunun kökenine inilmediği sürece sınırlı bir etki yaratıyor. Kira tavanları, mevcut kiracıları geçici olarak rahatlatırken, yeni kiraya verilecek konutlarda fiyatların daha hızlı yükselmesine ya da kayıt dışı uygulamaların artmasına yol açabiliyor.
Ayrıca, ev sahiplerinin kiraya verme isteğini azaltan bu tür düzenlemeler, piyasadaki arzı daha da daraltarak orta vadede baskıyı artırma riski taşıyor. Dolayısıyla kısa vadeli önlemler, uzun vadeli ve kapsamlı bir konut politikasının yerine geçemiyor.
Asıl Çözüm: Kiralık Konut Arzını Artırmak
Kira piyasası üzerindeki baskının kalıcı biçimde azaltılmasının en etkili yolu, kiralık konut arzının artırılmasıdır. Bu noktada devletin rolü yalnızca düzenleyici olmakla sınırlı kalmamalı; aynı zamanda aktif bir aktör olarak sürece dahil olması gerekiyor.
Sosyal konut projeleri, bu bağlamda kritik bir araçtır. Ancak bugüne kadar sosyal konut üretimi daha çok mülkiyet odaklı ilerledi. Oysa Avrupa’daki pek çok örnekte, kamu ya da yerel yönetimler eliyle üretilen kiralık sosyal konutlar, kira piyasasını dengeleyen temel unsurlardan biri olarak öne çıkıyor. Türkiye’de de dar ve orta gelirli hanelere yönelik, uzun vadeli ve erişilebilir kiralık konut projeleri yaygınlaştırılmalıdır.
Yerel Yönetimlerin Rolü Güçlendirilmeli
Konut ve kira meselesi, yerel dinamiklerden bağımsız düşünülemez. İl ve ilçe bazında talep yapısı, gelir düzeyi ve demografik özellikler büyük farklılıklar gösteriyor. Bu nedenle yerel yönetimlerin konut politikalarında daha etkin rol üstlenmesi gerekiyor.
Belediyelere ait arsaların kiralık konut üretimi için değerlendirilmesi, kamu-özel iş birliği modelleriyle uygun fiyatlı projelerin hayata geçirilmesi ve boş konutların tespit edilerek piyasaya kazandırılması, yerel düzeyde atılabilecek somut adımlar arasında yer alıyor. Ayrıca belediyelerin kira piyasasına ilişkin şeffaf veri üretmesi hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından daha sağlıklı bir piyasa oluşmasına katkı sağlayacaktır.
Vergi ve Teşvik Politikalarıyla Denge Kurmak
Kira piyasasındaki baskıyı azaltmak için mali araçlar da etkin biçimde kullanılabilir. Uzun süre boş tutulan konutlara yönelik daha yüksek vergilendirme, konutların piyasaya arz edilmesini teşvik edebilir. Buna karşılık, belirli bir süre boyunca makul kira düzeyini koruyan ev sahiplerine vergi indirimi veya teşvik sağlanması, fiyat istikrarına katkı sunabilir.
Ayrıca kurumsal kiralama modelinin geliştirilmesi de önemlidir. Bireysel ev sahipliğinin ağırlıkta olduğu mevcut yapı, fiyat dalgalanmalarına daha açık bir piyasa yaratıyor. Kurumsal yatırımcıların, uzun vadeli ve istikrarlı kiralama anlayışıyla piyasaya girmesi hem kaliteyi hem de öngörülebilirliği artırabilir.
Gelir Politikalarıyla Uyum Şart
Kira baskısının azaltılması, yalnızca konut politikalarıyla sınırlı ele alınamaz. Ücret artışları, sosyal destekler ve vergi politikaları da bu sürecin tamamlayıcı unsurlarıdır. Gelir artışlarının enflasyonun ve kira artışlarının gerisinde kaldığı bir ortamda, konut arzı artsa bile barınma sorunu tamamen çözülemez.
Bu nedenle asgari ücret, emekli maaşları ve sosyal yardımlar belirlenirken, konut ve kira harcamalarının hane bütçesindeki payı mutlaka dikkate alınmalıdır. Barınma desteği gibi doğrudan hedefli sosyal politikalar, özellikle kırılgan gruplar için geçiş dönemlerinde önemli bir tampon görevi görebilir.
Sonuç: Parçalı Değil, Bütüncül Bir Yaklaşım
Kira piyasası üzerindeki baskı, Türkiye ekonomisinin ve sosyal yapısının en görünür sorunlarından biri haline gelmiş durumda. Bu baskının azaltılması, tek bir düzenleme ya da kısa vadeli müdahaleyle mümkün değil. Konut arzını artıran, kiralık sosyal konutu merkeze alan, yerel yönetimleri sürece dahil eden, vergi ve teşvik mekanizmalarını akıllıca kullanan ve gelir politikalarıyla uyumlu bir yaklaşım şart.
Aksi halde, kira sorunu yalnızca ekonomik bir mesele olmaktan çıkıp, toplumsal huzuru ve kuşaklar arası adaleti zedeleyen kalıcı bir yapısal probleme dönüşme riskini taşımaya devam edecektir. Kalıcı çözüm ise cesur, uzun vadeli ve bütüncül bir konut politikasından geçiyor.
